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孙宏运达财富博士教练之家

精神与物资合二为一才是真正的财富,我要在世界带领12亿学生,共建财富地球

 
 
 

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Sun university孙子商学院 校长 。真正的财富是精神和物资的合二为一的一体! 财富的学问是所有学问当中最高尚、最值得掌握的一门学问。如果忽视了对这门学问的探究,那你不但不会拥有财富,同时也是忽视对自己对社会乃至对人类的责任,你就是在遗弃自己,疏离社会。 一个人对社会对他人的最大的贡献莫过于使自己出色,富有!

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在美国卖了房子回国内只能租房  

2012-12-29 14:04:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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几个月前,我纽约的朋友老林退休回上海定居。他把纽约的房子卖了50万美元,合人民币300多万,几乎是他劳作了20年的全部积蓄。但是在上海市内,300已经买不到像样的房子了!怎么办呢?在我的建议下,他决定租房而居。
    通过朋友的介绍,老林在上海静安区租了一套市值约500万的一套公寓,面积110平方米,二室一厅,家具电器齐全,连宽带上网、有线电视加在一起,每月租金人民币8000。相对于房价来说,便宜得不可思议。而且房东待他挺客气的,对他有求必应。 
    于是老林把300万存入银行,存款利息再加上退休金,日子过得挺滋润的。不过他也时常担心,要是租金每年上涨,上海的生活费越来越高,钱用完了怎么办?他也只能做好心理准备,等300万连本带息都用完时,就该回美国住养老院了……
    事实上,这两年,我周围回国的朋友几乎都是租房而住,相对于高房价来说,房租还能够承受。他们都说目前在国内,月租金一旦超过6千,就很难找到合适的房客了!一般只有外企驻华高级职员愿意付房租;当地能够付得起6千月租金的居民,早就都有房子了!
    因此,当前国内高档公寓市场还算是房客的买方市场,愿付“高租金”的房客可以“朝南坐”。海外游子若想回国定居,暂时不必为高房价而担忧,租房即可。老林还有个朋友,在上海郊外租了独栋别墅,月租金只有5000人民币!
    有人辞官归故里,有人漏夜赶考场。 
    几个月前我北京有个哥们儿,将北京两套房子卖了800多万人民币,加上存款共有财产1000万,换成60万美元移民去了纽约。他花40万美元在纽约的皇后区买了一套公寓,20万美元存入支票账户,其余620多万人民币存入中国银行,每年的利息(定期)约合美元4万。在美国,这些钱绝对是中产阶级的收入了。
    虽然这只是两起个例,但显然已渐渐成了趋势:以后海外华人想落叶归根、告老回乡,如果想在一线城市、特别是北京和上海养老,已经不太可能,而且会越来越艰难;而只要在北京和上海有房产,反倒能轻而易举地移居海外,过上“幸福”的生活……
    这种现象从金融角度来分析,证明了中国房价泡沫巨大。大家知道,按国际通用的租售比来计算,如果一套房子的总价除以月租金,超过160倍就是泡沫的开始。而中国一线城市的租售比已普遍超过500倍了,哪怕按照中国国情,比如目前还不用支付房产税等因素,把租售比上调至200倍,中国的房价泡沫至少也有60%。而从第二个案例更可以看出,虽然美国平均收入高于中国四五倍,但房价却反比中国低,从房价收入比来看,哪怕中国百姓把灰色收入的因素都计算进去,中国房价的巨大泡沫也是非常明显的。
    这三四十年来,全球已有无数案例证明,但凡以房地产为支柱来发展经济,金融危机都将如影随形,如美国前些年的次贷危机。我多次从金融风险的角度分析,指出中国经济以房地产为支柱的弊病,事实上这些弊病早已凸现,实体经济已被伤害,而且愈演愈烈。
    不过,中国房价泡沫明显,但与即刻下跌并不是一个概念。
    其实中国政府也知道房地产过热之弊端,调控也已多年,但为何房市泡沫一直挤不掉呢?我认为是调控手段不给力。而以欧美的经验,开征房产税是见效最快、也是最方便的操作调整方案:我建议,首先向空置房征收高房产税,如此政府既可以快速获得大量税收,还可弥补因地价下跌带来的财政损失;以此杜绝投机抄房,根治高房价带来的各种弊病。
    有人担忧房产税会伤及普通百姓。这种担忧显然没有真正明白房产税的实质。其实,房产税和个人所得税一样,关键在于起征点。如你的工资收入未到个税的起征点,个税根本和你无缘。而如果将房产税的起征点从第二套、甚至第三套房起征,并实施阶梯式税率,房子越多,税率越高。房产税根本不会伤及普通民众!
    还有一种担忧:即房产税会提升房租。事实上,租房市场是个有效市场,只有供不应求房租才会上升。而实施房产税,恰恰可以增加住房拥有者的持有成本,逼出大量的空置房出租甚至出售,不仅会迫使房价的理性回归,更会降低租房价格。另外,如果政府能将征收来的房产税,部分用于廉租屋的建设,房租就更没有上涨的可能了!
    总之,欧美的经验早就证明:房产税是调节房市的最佳手段!他山之石,可以攻玉,只要中国结合自己的特殊情况,巧用房产税,房价的理性回归是完全可能的!
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