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在美国投资房地产做包租公是个伪命题  

2012-01-31 16:25:46|  分类: 美国房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有很多人不明真相以为在美国投资房地产做包租公和包租婆像在中国那样简单容易。身边有很多人被这个伪命题吸引而人在大陆投资美国房地产。下面孙宏运达财富博士教练就把美国房东所遭遇的真实状况展现给你。

在美国投资房地产做包租公是个伪命题 - 孙宏运达财富博士教练 - 孙宏运达财富博士教练之家

 当家住纽约皇后区的周太太发现自己“被群租”后,把房客告到了法院,等来的结果是,由于房客非常多,所以法院希望周太太给他们三个月的时间找房子。

  “我只能吃哑巴亏。”她对《第一财经日报》记者表示。

  抓狂的房东不止周太太。

  2011年圣诞节前后,零点研究咨询集团前进策略公司总经理冯晞也就自己的遭遇大吐苦水——租客申请破产,还不能赶对方出门,“赔了房租还得聘请律师”。

  “黄世仁”被“杨白劳”欺负了?

  外界的调侃显示出了中美法律以及观点的不同之处。

  吃哑巴亏

  周太太有一套三层联体别墅,每层楼可以独立进出,并带有单独的卫生间。

  一年多前,她把三楼出租给两名来纽约餐馆打工的中国人。几个月后,她偶然发现这套两室一厅的房间里,竟然住了10个人。

  由于过度使用,房屋的墙壁、厨房灶头、厕所等纷纷损坏。

  按照纽约的法律,房客是不可以随意转租房子的。然而,周太太并没有和房客签订合同,所有的一切都不受法律保护。

  她要求房客搬出她家,对方则以那么多人一时间找不到房子为由,一拖又是半年。

  “从那以后,我等于和房客的关系彻底决裂了。他们也开始不付房租。”周太太告诉本报记者,自己找到律师把房客告上法庭,虽然达成和解,但由于房客非常多,所以法院希望周太太给他们三个月的时间找房子。

  “我只能吃哑巴亏,答应了,心里想,只要他们到时候搬走就行了,可是他们三个月后又请求法院延期一个月。最后我花了近两个月申请强制执行令,才把他们赶走。”她说,“整个过程的律师费就好几千美金,我又花了上万元重新装修。”

  纽约法路通律师事务所的合伙人耿婷律师告诉本报记者,按照纽约州的法律,房东是不允许直接换锁驱逐房客的,所有的一切程序必须经过法庭判决和执法部门。

  和温煦的东海岸一样,寒冷的犹他州也有类似的案例。

  “美国法律气死我也!”冯晞此前在微博上抱怨说,“收到盐湖城租我房子租客的个人破产申请,经法院寄来。这样一来这家人可以不交房租还赖着不走。我还不能违法赶对方出门。我是赔了房租还得聘请律师。”

  “其实,90%以上的可能是法院进行调解,最后房东和房客达成和解协议。”耿婷律师说,“然而法院的和解一般都会向着房客,例如房东希望房客一月内搬出,法院则会调解说,多给一两个月吧。大多数情况下,房东是要不回那段时间的房租了。”

  值得注意的是,在纽约,破产不能成为房客继续长期居住租赁房的理由。

  然而,当“杨白劳”无法交付房租时,“黄世仁”不能自行处置。

  一般要经过的程序是,房东通知房客限期,通常是几天内缴付房租和滞纳金否则就驱逐房客。如果房客到期仍未搬走也没付钱,房东就可以给房客搬离通知,房客接到通知后没有在法律规定的时间(通常是一个月内)搬走,房东可到当地的法院申请驱逐令。

  一来一去,已经一个多月了,这还只是开始。

  法院通常会在一个月内开庭,如果法官裁定房客必须搬离后,房东才能合法地勒令房客搬走。如果房客仍坚持不搬,房东可以凭法院判决向警察局申请强制执行,届时由警察负责把房客带离租赁屋。但就算是房客走了,房东一般也不能任意处置“杨白劳”留下的家居和其他财物,更不能像“白毛女”故事里的“黄世仁”一样拿来抵债。

  除了少数州外,美国大多数州都要求房东对被逐房客的财物遵循一定的存放和通知程序。

  如果房东要追讨欠下的房租需要另案起诉。

  一般来讲,从房东向房客发出通知,上庭,到最后房客离开,整个过程短则三个多月,多则拖上一年以上。

  耿婷手头的许多案件都是这样的类型。

  “平均来讲,整个过程是半年。”联合律师事务所的经理丹尼斯·严告诉本报记者。

  严出严进

  看起来,美国法律对房客似乎有一种天然的保护,实则不然。

  事实上,租房的程序不但严出也严进。

  刚从纽约大学毕业的学生赵炜娜告诉本报记者,由于自己是尚未开始工作的大学生,她没有社会安全号,也没有信用记录,而一般纽约曼哈顿的公寓楼都要求检查房客信用记录。

  所以,赵炜娜无法租到理想的房子。

  “我只能到处找有信用记录的朋友合租。”赵炜娜说,“我的室友信用记录也不是很长,我们被要求付两个月的房租作为押金。”

  而在金融系统工作的林益也有类似的遭遇房东筛选的经历。

  林益一家只有他一人工作,平均每月税前1.1万美元,他们原本看中了位列纽约十大最舒适公寓楼盘中的一套两室一厅,月租2750美元,外加每月200美元的楼内公共设施使用费。

  房东委托经纪人要求林益提供社会安全号、信用记录和工资证明,供整个大楼的业主委员会审核,审核费用450美元须由林先生负担。

  同时,经纪人还提出每月家庭收入是月租4倍以上的要求。

  “我原本非常自信,认为自己有稳定的高收入工作、良好的信用记录,租房应该是很简单的过程。”林益说,“没想到那么复杂,而且我的工资水平竟然还没有达到他们的标准。”

  在保障房客的同时,美国的法律也给予了房东选择房客的机会。

  例如纽约、旧金山这样的大城市,一般房源较好的房东都会委托房产经纪人,对房客进行严格审核。如果房客有过租房违约的记录,也会在信用记录上留下“败笔”。

  房客在缴纳审核费用以及房租的同时,一般要给房产经纪一到两个月的房租作为佣金。

  契约精神

  美国商务部2012年1月30日公布的数据显示,美国2011年12月份个人收入取得九个月最大涨幅的佳绩,但美国人还是选择了增加储蓄而非支出,这种谨慎心态暗示着2012年初美国国内需求将放缓,因而可能使2012年美国经济保持缓慢增长态势。

  事实上,越来越多的美国人放弃了拥有一处房产的梦想,改为租房。

  根据公开数据,2011年三季度美国出租房产的空房率为9.8%,经济学家预计2012年会有更多租房者。

  虽然美国50个州的法律略有不同,但一个基本的规则是,房东不可以带有种族或者性别歧视地选择房客。一旦契约形成,房东就不可以随便进入房客的租赁领域,并且不能随意赶走房客。另外,房东应负责房屋的维修和管理,比如换灯泡、换门锁、换地毯等等。

  许多州还规定,房东必须在冬天提供暖气设施,并且暖气达到一定的温度。

  如何保障房客的利益一直是立法者关注的焦点。

  纽约市议员陈倩雯告诉本报记者,许多房客并不熟悉法律,对自己的权益非常模糊。

  “有很多能够保护房客免受贪心房东欺负的方法。”陈倩雯说,“一份"租户权利书"应该被提供给所有的租户,并且附上房屋维权组织的联系方法。”

  而对于房东来讲,近年来失业率的高企也造成越来越多的学生无法找到工作,或者一般失业租户无法缴纳房租。

  华人社区最常见的违规行为是,在法官仍未签署驱逐令前,屋主已先采取驱逐行动。届时,房客报警,屋主反而从有理变为无理。

  “其实,我接手的案件中,绝大部分房东没有在租房之前审核房客的信用记录。你会惊奇地发现,虽然有那么多教训在眼前,还是有房东对此缺少了解。”耿婷说。

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